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宅建の自分用勉強メモ「自ら売主の規制その2」

< 手付の額の制限 >
○ 業者と一般人との契約で業者が受け取った手付金は常に解約手付金となる。
○ 業者が受け取る手付金は代金の20%を超えて受領してはいけない。
○ 手付金が解約手付となるので、解約時に解約以上の金額を支払うことは無効となる。
○ 代金を20%以上を手付金として受け取っていた場合に、契約解除時には20%を超える分は返却してもらうことができる。

< 手付金の保全措置 >
○ 業者が自ら売主となる売買で、一般人が買主の場合。業者は手付金を受け取るときは、必ず手付金等の保全措置をとらなければならない。

○ 手付金等とは・・・
手付金以外に内金、中間金など、契約後から引き渡しまでに支払われる金銭で、代金の一部に充てられるもの。

○ 保全措置を託する金融機関等
・銀行など
・保険会社など
・指定保管期間など

○ 手付金等保全措置が不要な場合
① 買主が所有権を登記済みの場合。
② 手付金の合計が・・・
 ・未完成物件 → 代金の5%超または1000万円超
 ・完成物件 → 代金の10%超または1000万円超

< 損害賠償額の予定などの制限 >

買主の不法行為などで契約解除した場合、業者は買主に対しても損害賠償を請求できる。
その損害賠償額を契約書に明記する場合、「損害賠償額の予定」という項目として、代金の20%を計上できる。(それ以上は無効)

※ 契約解除による実害が鉄拳業者にあった場合は、損害金額の証明ができれば、買主に請求できる。

< 瑕疵担保責任の特約 >
原則:瑕疵を発見した時から1年以内。

契約特約について、宅建業者が有利となり、一般人の買主が不利となる特約は無効。
瑕疵担保責任の保障期間を長くする。特約にて保障を多くするなど、買主に有利な契約は有効となる。

○ 住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)について。
・建物の瑕疵担保責任は原則、引き渡しから2年。瑕疵発見から1年だが、「構造上主要な部分」「雨水の侵入を防止する部分」の瑕疵については引き渡しから最低で10年間の瑕疵担保責任を義務つけている。

○ 住宅瑕疵担保履行法
・売主が資本不足により瑕疵担保責任を履行できない状態を防ぐため、売主の資力確保措置を義務つけた法律。
 ・供託所に供託する場合
 ・保険法人と保険契約を結ぶ場合

< 割賦販売契約(ローン)の解除などの制限 >
○ 買主のローン返済遅滞により売買契約を解除するには・・・
 ・30日以上の期間を定めて
 ・書面にて催告する

< 所有権留保などの禁止 >
原則 : ローンの支払い中でも売主は引き渡しまでに所有権移転の登記を済ませる。

しかし、ローンの支払い金額が代金の30%を超えるまでは、売主は所有権の移転登記を留保することができる。
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