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宅建の自分用勉強メモ「賃貸借」

○ 賃貸人(大家) → 目的物を使用し収益させることができる。
○ 賃借人(店子) → 賃料を支払うことで、目的物を使用できる。

※ 無料で目的物を借りる場合は使用貸借となる。

< 修繕義務と必要費、有益費 >

○ 賃借人は使用している目的物の修繕義務がある。
・修繕を行った場合、賃借人は賃貸人に対して費用の請求を行うことができる。

◇ 必要費
賃借人が目的物を修繕した時には、直ちに修理金額を賃貸人に請求できる。

◇ 有益費
賃借人が目的物の価値を上げる修繕を行った時には、賃貸借契約終了後に支出費用か、価値の増加分を請求できる。

< 賃貸借の対抗、転貸借、貸借権の譲渡 >
○ 貸借権の対抗要件
例) 借家に住んでいたら、その土地、建物を買った新しい大家から立ち退きを迫られた。
賃借人が、賃借権を登記していれば、立ち退きに対して対抗できる。

○ 賃借人の地位移転(地主、大家が変わった場合)
新しい賃貸人が賃借人に対して賃料を請求するには、登記の所有権が移転していることが必要。
地位移転に対して、賃借人の承諾は不要。

○ 転貸借(また貸し)
・賃借人が転貸借する場合には、賃貸人の承諾が必要。
(勝手にヤクザとかにまた貸しされるのを防ぐため)
・賃借人は転借人に対して借賃を直接請求できる。
・賃貸人と賃借人の間で賃貸契約が合意解除された場合は、転借人は立ち退きに対して対抗できる。
しかし、賃貸人と賃借人の間で賃貸契約が、賃借人の債務不履行解除の場合は、転借人は立ち退きには対抗できない。

○ 賃貸権の譲渡
・自分が借りている物件を別の人が借りるようにする場合、賃貸人の承諾が必要。
(転貸借と違い、賃貸人の名義が変わる)

・賃貸人に無断で転貸された場合、背信的行為と認められる特段の事情がない場合以外は、転貸人は契約を解除できない。

< 敷金 >
○ 敷金とは、未払いの賃料があった場合や、賃貸物件の原状回復費用を入居時に受け取り、担保する。
※保証金ではないため、全額を返還する義務はない。

○ 入居時預かった敷金は、退去時に返還する。
※退去と敷金の返還は同時履行ではなく、退去してから返還される。

○ 大家が変わった場合には、敷金の権利義務も移転する。
※賃借人が退居する場合、敷金の返還請求は新しい賃貸人へ。

○ 賃借人が賃借権を譲渡して、入居者が変わる場合。前入居者との契約は解除、新入居者との契約となるので、敷金の権利は引き継がれない。

< 賃貸借契約の満了と更新 >

○ 賃貸
・期間の定めのある賃貸借 → 最長20年。
・期間の定めのない賃貸借 → 賃借人が解約するまで。

○ 賃貸借契約の更新
・賃貸契約は、基本的に賃借人が異議を述べなければ、そのまま更新したと推定される。







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