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宅建の自分用勉強メモ 「売 買」

< 手 付 >

○ 手付は契約時には予約金となり、解約時には弁償金となる。

○ 契約時に支払った手付金を契約解除により解約する場合。
・買主の都合で解約する場合は手付金を放棄すればいい。
・売主の都合で解約する場合は、手付金を倍返しすればいい。

○ 手付解除の時期
・相手方が契約の履行に着手するまで。

< 担保責任 >


担保責任とは、売主が自分の売った物に対する責任。

○ 全部他人物売買(他人の所有物を売買する契約)
・善意の買主 → 損害賠償請求 + 解除
・悪意の買主 → 解除

他人の物を売買契約することはできるが。契約後、買主に渡せない場合には売主の過失となり損害賠償と解除が主張できる。
ただし、買主が他人物なので売買できないと知っている場合には、解除のみとなる。

○ 一部他人物売買(売買物の一部が他人物だった場合の売買契約)
・善意の買主 → 損害賠償請求 + (解除または代金減額請求)
・悪意の買主 → 代金減額請求

売買契約を結んだものの一部が他人物で手に入らない場合は、過失が売主にあるので損害賠償請求ができる。
また、そのことにより契約の目的が達せられない(建物が建てられない)などの場合は解除。または入手できない面積の分だけ、代金の減額を請求することができる。
買主が悪意である場合は、他人物が購入物にあること事前に知っていたということなので、その分の代金減額請求だけを主張できる。

○ 数量指示売買の数量不足(契約書の面積に足りなかった場合)
・善意の買主 → 損害賠償請求 + (解除または代金減額請求)
・悪意の買主 → なにもできない。

契約を結んだものの、実際の数量が契約数量に満たない場合、買主は損害賠償請求ができる。また、そのことにより建物を建てるなど契約時の目的が達せられない場合には解除ができ、そのまま購入する場合でも代金減額請求ができる。
悪意であるなら、数量が足りていないのを承知で契約したことになるので、何もできません。

○ 抵当権による制限付き売買(抵当権が登記されている状態での売買契約)
善意悪意とも → 損害賠償請求 + 解除
本来、売買するのなら抵当権は売主が責任をもって消滅させておくべきであり、抵当権を実行させるような状況にしてしまった売主に責任がある。よって善意の買主には過失がないため損害賠償請求ができ、かつ契約の解除ができる。

○ 地上権などによる制限付き売買(地上権が登記されている状態での売買契約)
・善意の買主 → 損害賠償請求 + 解除
・悪意の買主 → 何もできない。

本来、売買するのなら地上権は売主が責任をもって消滅させておくべきでり、地上権の登記をそのままにして売買してしまった売主に責任がある。よって善意の買主には過失がないため損害賠償請求ができ、かつ契約の解除ができる。
なお、買主が地上権が登記されているのを知っていて契約した場合は、何もできない。

○ 瑕疵担保責任
・善意の買主 → 損害賠償請求 + 解除
・悪意の買主 → 何もできない。

購入してから気づいた欠陥がある場合で、欠陥が気づきにくい部分であり、買主が確認を怠ったなどの過失がなければm損害賠償請求と解除の主張ができる。
瑕疵に気づいているのに契約した場合は、売主に対して何もできない。

○ 担保責任の時効 
・善意の買主 → 担保責任の内容を知ってから1年間
・悪意の買主 → 契約時から1年間

売買の不備があった場合に売主に担保責任を問える期間を期間といい。売買物の不備を知ったときから1年が担保責任期間で、それを過ぎると時効となる。
不備を承知だった場合は、契約後1年で時効となる。





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